Der Immobilien-Markt in Australien

21.02.2010 Autor: - in Leben & Alltag, Top - 10 Kommentare

Wie unverschaemt teuer Immobilien in Australien geworden sind, wurde mir in den letzten Wochen nochmal deutlich, als ich mich das erste Mal etwas intensiver mit dem Kauf einer Wohnung beschaeftigt habe. Letztendlich wurde mir dabei klar, dass ich wohl noch eine Zeit lang warten muss, bis ich mir auch nur ein kleines „Wohnklo“ in City-Naehe leisten kann.

Grundsaetzlich ist der Immobilien-Markt in den australischen Grossstaedten ins Unproportionale herangewachsen. Haeuser, die man vor nicht mal 10 Jahren fuer cirka $150.000 – $200.000 ergattern konnte, kosten heute in vielen Faellen um die $800.000 – $1 Mio. Mein Stadtviertel „Fitzroy North“ ist eine der Gegenden, die in den letzten Jahren fuer ihre Investoren sehr gut performed haben. Schaut man sich die folgende Statistik an, sieht man, dass sich der Durchschnittshauspreis von ca. $400.000 auf $800.000 herangewachsen ist. Das ist eine Verdopplung des Wertes innerhalb von nur 7 Jahren!

Hauspreise Melbourne - Fitzroy North
Quelle: reports.rpdata.com.au

Der Hauptgrund fuer diese Preisexplosion liegt wohl zum groessten Teil in der Einwanderungspolitik von Australien. Australiens Population, und vor allem die in den australischen Staedten, waechst jedes Jahr stark an. Alleine Melbourne kann einen Zuwachs von sage und schreibe 75.000 Menschen pro Jahr (!) vermelden. In einem Land, wo man es nicht gewohnt ist, in Apartments zu leben, sondern wo das Haus mit Garten zum typisch australischen Lebensstil gehoert, steht man daher in Kuerze vor einem grossen Platzproblem. Wohin mit all den Menschen? (siehe auch mein Beitrag „Platzprobleme in Australien„)

Als logische Folgerung werden vormals unbeliebte, industrielle Vorstaedte zu neuen, angesagten Stadtteilen, in denen die Mietpreise schnell ansteigen, da sich die Kaufpreise der Gebaeude explosionsartig verdoppeln.

Haus in SydneyDies fuehrt meiner Meinung nach zu einigen Problemen. Auf der einen Seite ist die Qualitaet der Gebaeude meist sehr minderwertig (vor allem im Vergleich zu deutschen Standards), da alles gekaeuft und vermietet wird – egal in welchem Zustand. Es werden immer mehr Apartment-Komplexe mit billigem Baumaterial errichtet, die schon nach 10 Jahren auseinanderfallen. Leute, die schon mehrere Haeuser besitzen kaufen sich ein Investment-Apartment und vermieten es fuer cirka $1500 im Monat an internationale Studenten, die bereit sind, hohe Mieten fuer wenig Gegenwert zu zahlen. Ueberhaupt steht der Miet-/Kaufpreis einer Wohnung in keinem Verhaeltnis mehr zum Einkommen. Einige meiner Freunde geben mehr als 40% ihres Einkommens fuer die Miete oder gar 60% fuer die Rueckzahlung eines Darlehens aus.

Auf der anderen Seite besteht immer mehr die Angst einer Blase. Ist ein 1-Zimmer-Kueche-Bad Apartment wirklich $500.000 Wert? Vor allem unter dem Gesichtspunkt, dass die bauliche Qualitaet zu Wuenschen uebrig laesst. Geht man nach dem Bedarf/Nachfrage-Model, so koennte man momentan sicher noch mehr Geld verlangen. Allerdings besteht immer dort, wo sich Preise so explosionsartig entwickeln, die Gefahr eines Hypes, der irgendwann nach hinten losgehen kann. Sicherlich werden die Hauspreise niemals mehr auf den Stand von vor 10 Jahren fallen. Aber so stark weiter steigen kann er auch nicht fuer immer…

Fuer mich persoenlich bedeutet dies momentan: Mit einem Budget von maximal $350.000 koennte ich evtl. ein Mini-Apartment finden (wir reden hier von einem Studioapartment, cirka 30 Quadratmeter + Badezimmer), das aber nicht in direkter City-Naehe. Um ein Dahrlehen in der Hoehe von cirka $300.000 bei Australiens hohen Zinsen von cirka 6-7% zurueckzuzahlen, braeuchte ich bis zu 25 Jahre. Klar, will ich im Alter von 50 Jahren sicherlich nicht mehr in einem Mini-Apartment wohnen.

Was bleibt also uebrig? Weiterhin Geld ansparen, um sich dann vielleicht ein hoeheres Darlehen leisten zu koennen ($600.000+), das man dann wohl fuer den Rest seines Leben abzahlt. Oder ich ziehe irgendwo ins Landesinnere und kaufe mir eine Farm mit 100 Hektar ausgetrocknetem Farmland fuer den Preis eines Bootshauses in Melbourne. 😉

    

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Kommentare (+)

Helmut schrieb am 24.02.2010:

Zum Foto glaube ich bemerken zu müssen, daß es sich um drei Häuser handelt. Bei meinem Besuch vor 15 Jahren in Melbourne wunderte ich mich, wie klein die Häuser waren. Im Vorgarten, sofern man von einem solchen sprechen kann, waren meist Müllkontainer abgestellt. Ich wunderte mich, mit wie wenig Platz die Menschen in den Großstätten dort auskommen müssen.

K. Brach schrieb am 25.02.2010:

Melbourne hat im Vergleich zu anderen internationalen Staedten wie Hongkong, New York oder London extrem grosse Wohnflaechen. Natuerlich nicht ueberall, aber generell kann man das schon sagen.

PS: die Haeuser sind oefter sehr schmal, dafuer aber sehr lang und haben oft auch einen kleinen Garten!

Dirk schrieb am 08.03.2010:

Es geht eigentlich noch viel weiter – neue Haeuser werden heute mit einem noch niedrigeren Standard und weniger Qualitaet gebaut. Es geht nur noch um Spekulation – das betrifft jeden. Um sich eine Rente zu sichern kaufen Australier Wohneigentum und dies mit dem Ziel moeglichst kurzfristig mit extrem hohen Gewinnen wieder zu verkaufen. Die Preisspirale dreht sich immer weiter und Gebaeude werden daher nur noch als eine Art schnelles Wertpapier gekauft und verkauft. Leider wird der Markt total von Maklern (Real Estate Agents) beherrscht und der Staat begreift scheinbar nicht, welchen Schaden diese der Gesellschaft und dem Sozialgefuege zufuegen. Allein wie Gebaeude geschaetzt werden – auch von Bankenseite, wuerde Europaer nur den kalten Schweiss auf die Stirn treiben. Unqualifizierte Leute kommen, zaehlen die Raeume, Klimaanlage ja/nein, Gasherd ja/nein, neue Kueche, Gasanschluesse im Wohnraum (Heizung) und Terrasse (BBQ) ja/nein, Garage/Stellplaetze – das wars. Keine Quadratmeter,Qualitaet egal – der Gebaeudewert bezieht sich dann auf den moeglichen Wert am Kaeufermarkt. Qualitaet, Bausubstanz, Alter, Zeichnungen, – egal. Also alles eine virtuelle Luftblase – die man fuer viel Geld dann kaufen/verkaufen kann. Es ist zu hoffen – so schlimm es klingt – dass dieser Markt und dieses Vorgehen irgendwann zu einer Kriese fuehrt. Und damit vielleicht zu einem Ende.

Volker schrieb am 21.05.2010:

Hallo Kai, ich wohne in Doncaster und kann Deinen Eindruck nur bestaetigen. Mir ist unverstaendlich, warum Leute bereit sind fuer ein Unit von der Qualitaet eines Schuhkartons (zwei Zimmer, Einzelgarage) mit mit einem handtuchgrossen Grundstueck drumherum $ 440.000 auszugeben. Wir wohnen in einem etwas groesseren Unit (drei Zimmer, Doppelgarage, backyard 3.5×15 meter) fuer $ 1433,- im Monat. Die Fenster sind ungefaehr so dick wie Objekttraegerglas, nichts ist isoliert, Brick Veneer Waende und nichts hat einen rechten Winkel. Viele Tueren klemmen oder springen von selbst auf. Aber noch besser: Unit 1 (2 Zimmer, Einzelgarage) wurde gerade fuer $ 360,- pro Woche vermietet. Ich gehe davon aus, dass Australien die Weltwirtschaftskrise nicht ueberlebt hat. Die kommt erst noch. Sobald die Banken die Zinsen anheben wird der Markt zusammenbrechen, weil Schuldner jetzt schon an den Grenzen des Moeglichen stehen. ‚Wir‘ sind nur meine Frau und ich und wir arbeiten beide. Ich weiss nicht, wie andere Australier es schaffen, allein eine vierkeopfige Familie zu ernaehren, ein Auto abzuzahlen und dann noch die monatlichen Ratenzahlungen zu wuppen. Zur Zeit bin ich fuer einen Kurzurlaub in Deutschland. Wir haben hier Freunde im Speckguertel Hamburgs, die eine Doppelhaushaelfte mit kleinem Grundstueck ihr Eigen nennen. Die Haelfte hat sie vor sechs Jahren 200.000 Euro gekostet. Zu 80% finanziert auf 25 Jahre bezahlen sie 820 Euro im Monat. Das Haus hat ein Fundament, richtiges Mauerwerk, eine Zentralheizung und Doppelverglasung. Wir zahlen fuer unseren windschiefen Schuhkarton auf Stelzen umgerechnet Euro 960,- pro Monat. An eine Hausfinanzierung ist ueberhaupt nicht zu denken, da wir mit unserem gemeinsamen Einkommen nicht mal ein mittelmaessiges Haus abzahlen koennten.

Schoenen Gruss, Dein Web 101 Komilitone Volker

Klaus schrieb am 17.06.2010:

Hallo Kai, habe gerade aktuell folgenden Bericht in The Australain gefunden….

http://www.theaustralian.com.au/business/housing-market-a-time-bomb-says-investment-legend/story-e6frg8zx-1225880119320

Bin gespannt wie lange es noch dauert bevor die Blase hier platzt.

Dirk schrieb am 19.10.2010:

Hallo Volker, das Problem sind eigentlich die Banken. So lange „Luftblasen“ finanziert werden – nur weil die Bank Haeuser wie Aktien sieht, wird sich nichts aendern. Und wenn es knallt, bricht wirklich einiges zusammen – aber dann sind es auch wieder die Banken, die die Leute auch wieder ausquetschen. Leider und auch leider, dass leider alle mitspielen. Ich hab schon das zweite Haus gemietet und lebe inzwischen neben einer Bahnlinie und Hauptstrasse vor der Tuer – alles keine Kriterien dafuer das ein Haus weniger wert ist oder die Miete niedriger sein muesste. Die Mieten sind eine Unverfrohrenheit – aber Makler gelten als Wirtschaftsindikatoren und die sind Schuld an den hohen Mieten. Ich zahle doppelt so viel Miete fuer ein Haus wie Du. Gerade mal wieder die jaehrliche Kuendigung bekommen – damit man die Miete ueberproportional erhoehen kann – oder verkaufen.
Noch platzt die Blase nicht.

Volker schrieb am 19.10.2010:

Hallo Klaus, ich glaube nicht, dass das so schnell geht mjit dem Platzen der Blase. Immerhin hat Australien den Markt fuer internationale Investoren weit aufgemacht. Wer boese leiden wird sind Familien, die ohnehin schon kurz davor stehen sich doe Zehen abzufressen, bloss um die naechste Hypothek zu zahlen. Die Reservebank weiss sehr wohl, dass jedes zehntel Prozent Zinserhoehung das Fass zum Ueberlaufen bringen kann. Auf lange Sicht stimme ich aber ueberein, dass der Markt einbrechen wird.

Volker schrieb am 20.10.2010:

Hallo Dirk, Du bist ja ziemlich flink mit der Schuldfrage. Suendenboecke sind also nach Deiner Meinung nur die Banken und die Makler. Alle anderen sind bemitleidenswerte Kreaturen, die unter dem Joch der Preisdiktatur zu leiden haben?

Banken leben davon, dass sie Kredite vergeben und Zinsen kassieren. Makler leben davon, dass sie Provision kassieren. Die Hoehe der Abschluesse bedingt ihr Einkommen. Ich habe bewusst Familien als Benachteiligte genannt, weil es ein offenes Geheimnis ist, dass viele Privatleute sich nicht ausreichend informieren ueber die Moeglichkeiten und Risiken einer Hausfinanzierung. Das ist ein kompliziertes Feld und es bedarf mehr Vorbereitung als ein paar Schuhe zu kaufen, aber ein betraechtlicher Teil derer, die eine Hausfinanzierung wollen scheinen das nicht zu erkennen. Die Schuld allein bei Banken und Maklern zu suchen finde ich von daher etwas naiv.

Der Kernsatz Deiner Aussage ist fuer mich, dass alle mitspielen. Das sehe ich ganz genauso. Wenn ich als Kreditmanager arbeite und meine Provision von der Hoehe meiner Abschluesse abhaengt, dann interessiere ich mich doch nicht fuer das Schicksal meiner Kunden. Ich will deren Geld. Fuer Makler gilt das selbe. So lange beide einen Markt finden werden sie den Markt auch bedienen. Wenn mir der Kreditsachbearbeiter erzaehlt, dass ich das alles locker wuppen kann, dann freue ich mich und unterschreibe, weil mir ja nach Aussage des Sachbearbeiters nichts passieren kann – er ist ja der Spezialist.

Fuer mich ist das Problem, dass es einerseits keine aureichenden Kontrollen gibt, andererseits auch kaum jemanden, der sich mit seinen Rechten und Pflichten auskennt. Hier ist ja sogar das Fernsehprogramm geregelt. Ueberall werden Empfehlungen und Warnungen ausgegeben, aber es werden keine Angebote gemacht. Niemand weiss, was er/sie tun kann, ohne gleich gegen die naechste Regel zu verstossen. Vielleicht ist das auch die Ursache fuer die fatalistische Einstellung vieler Australier. Augen zu und durch und im Zweifelsfall heulen und auf jemanden zeigen, der an allem Schuld ist.

Meine Frau und ich sind „dinks“ und wir haben zwei Einkommen. Aber auch wir muessen zur Miete wohnen, weil der Immobilienmarkt unerschwinglich ist. Aber lieber wohne ich zur Miete als einen monatlichen Abtrag fuer ein Haus zu leisten, dass wahrscheinlich voellig verrottet ist, bevor ich meine Hypothek abbezahlt habe.

Dirk schrieb am 20.10.2010:

Hallo Volker,
die Schuld der Banken, in dem Sinne wie von Dir ebenfalls benannt. Die wollen nur Geld machen und sehen keine Verantwortung ihren Kunden gegenueber.
Das eigentliche Problem liegt wesentlich tiefer. Es ist die fehlende Rechtssicherheit und das die Regierung den RE Markt meint sogar noch unterstuetzen, in dem Sinne, das Preissteigerungsraten von Haeusern auch noch als Wirtschaftsindikator gelten – anstatt dies als Inflation zu sehen und ernsthaftes Problem fuer die Bevoelkerung. Speziell, wenn, wie Du auch schreibst und das ist auch meine Erfahrung und die Erfahrung aller die ich kenne, Pappschachteln zu, um es schlicht zu sagen,extremsten Wucherpreisen ohne Gegenwert verkauft werden. Die Alternative ist – 2 Stunden Fahrt (oft nur, weil die Infrastruktur einfach desastroes ist – teilweise 40 km und 1 Stunde fahrt). Viele Kollegen haben diese Anfahrtzeiten. Es gibt keine Kontrollen, Preisspiegel und vor allem keine Gesetze die Mieter wirklich schuetzen (wenn es sich um Miete handelt). Wer meckert fliegt eben raus bzw. Vertrag wird nicht verlaengert. Hier findet schlichtweg keine Einflussnahme des Staates statt. Uebrigens – Banken sind hier ein massives Problem: schau dir mal Umrechnungskurse bei Auslandsueberweisungen an und den normalen Umrechnungskurs, zwischengeschaltete Banken die sich zus. Geld von Ueberweisungen abziehen – nicht aufgelistet in der Ueberweisung, Gebuehren. Es ist ein Problem mit Banken in Australien – aber ein anderes und auch dort: keine Einflussnahme durch den Staat bzw. durch die gewaehlten Buergervertreter im Parlament. Probleme werden nicht angegangen. Vielleicht ein australisches Problem. Ich sehe aber auch, dass Banken viel beeinflussen, wenn z.B. die Werte von Haeusern nicht korrekt eingeschaetz werden – sondern sich nur an virtuellen Verkaufspreisen orientieren. Bricht der Markt zusammen – interessiert die Bank deren eigene Schaetzung nicht mehr. Es sind auch keine Gutachter sondern normale Bankangestellte, die Raeume zaehlen, ob Klimaanage oder nicht, Kueche usw.. Serioes? – Nein, in keinem Fall. Was erwartet man von einer Bank? Es ist ein Zusammenspiel von Parteien – Bank – RE Makler – Landlords, die nur schnelles Geld sehen – der Regierung, die darin einen Wirtschaftsfaktor Aufschwung sieht und auf der anderen Seite, Leute die es sich nicht mehr leisten koennen und auch die Mieten teilweise Menschen in den Ruin treiben oder in einer Situation das der Anfahrtsweg so teuer wird, das man wirklich ein Problem hat.

Loesungen sind leider hier immer selten zu erwarten. Die fatalistische Einstellung ist eine Sache aber eine Andere, das Australier nie wirklich Aktionismus beweisen und gegen Misstaende vorgehen. „Es ist dann eben so“

Volker schrieb am 22.10.2010:

Mannomann, Dirk, das klingt aber ganz schoen frustriert…

Ich muss zugeben, dass auch ich meine liebe Not habe mit Banken. Wenn man z.B. ein Konto bei der NAB raeumt fallen trotzdem Bearbeitungsgebuehren an. Sobald man dann wegen der Bearbeitungsgebuehren im Minus landet muss man auch noch Minuszinsen obendrauf zahlen. Gluecklicherweise musste ich bisher keinen Kredit aufnehmen.

Um noch mal auf den Immobilienmarkt zureuckzukommen:
Gestern habe ich fuer meinen neuen Blog zum Thema Internationale Studenten ein paar interessante Daten recherchiert. Nach Angaben des Real Estate Institute of Australia (REIV) faengt der Immobilienmarkt an zu broeckeln. Der Knick in der Kurve beginnt allerorten im Juni diesen Jahres. Bin gespannt auf den weiteren Verlauf.

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